W ostatnich tygodniach wokół zmian Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla centralnej części Jabłonny pojawiło się dużo pytań, opinii i nieścisłości.
Wielu mieszkańców zastanawia się, czego dotyczyła proponowana zmiana, dlaczego była przygotowywana przez kilka lat oraz jakie będą konsekwencje tego, że procedury nie udało się zakończyć.
Przedstawiamy najważniejsze fakty dotyczące tego procesu oraz wyjaśniamy, co oznacza pozostawienie obecnych zapisów planistycznych z 2016 roku.
Studium, które powstawało przez blisko 10 lat
Obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Jabłonna zostało uchwalone w 2015 roku. Jednak prace nad tym dokumentem rozpoczęły się już w 2006 roku i trwały blisko dekadę. W 2016 roku, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla centralnej części Jabłonny. W tamtym czasie zakładano, że ten obszar będzie rozwijał się przede wszystkim jako strefa usług oraz dużego handlu. Od tego momentu rzeczywistość gospodarcza i sposób funkcjonowania handlu znacząco się zmieniły. Powstała 0Galeria Północna, rozwinęły się parki handlowe w Legionowie
i Nowym Dworze Mazowieckim, a pandemia COVID-19 przyspieszyła rozwój zakupów internetowych. W całej Polsce wyhamowała budowa nowych galerii handlowych, a część istniejących obiektów została zamknięta lub zmieniła swoją funkcję. Najlepiej pokazuje to sytuacja na naszym terenie objętym obecnym planem miejscowym. Przez niemal dziesięć lat zrealizowano tam jedynie inwestycję Leroy Merlin, Orlen, KFC, Biedronka a obecnie trwa budowa 4 budynków usługowych. Na pozostałą część obszaru nie znaleźli się inwestorzy zainteresowani realizacją funkcji przewidzianych w planie.
Trzy lata prac nad zmianą Studium
To właśnie zmieniające się realia gospodarcze były jednym z powodów, dla których w 2022 roku Rada Gminy Jabłonna podjęła decyzję o rozpoczęciu prac nad zmianą części Studium. Przez kolejne trzy lata prowadzono procedurę planistyczną. Dokumenty były przygotowywane, analizowane i wykładane do publicznego wglądu. Mieszkańcy mieli możliwość zapoznania się z proponowanymi rozwiązaniami i zgłaszania swoich uwag. W maju 2025 roku Rada Gminy Jabłonna po raz pierwszy procedowała projekt uchwały dotyczącej zmian. Po analizie głosowanych uwag prace były kontynuowane. W 2026 roku projekt ponownie miał zostać poddany pod głosowanie, jednak ostatecznie został zdjęty z obrad i skierowany ponownie do Komisji Rozwoju, która już wcześniej pozytywnie zaopiniowała projekt uchwały. Decydujące głosowanie odbyło się podczas sesji Rady Gminy Jabłonna 29 czerwca 2026 roku. Projekt uchwały w sprawie zmiany części Studium nie został jednak przyjęty, 8 radnych zagłosowało przeciw, co uniemożliwiło podjęcie uchwały w przygotowanym kształcie. Tym samym procedura zmiany części Studium nie została zakończona i nie zostaną wprowadzone proponowane nowe kierunki zagospodarowania dla centralnej części Jabłonny. Warto podkreślić, że przygotowanie tego dokumentu było wieloletnim procesem wymagającym przeprowadzenia szeregu analiz, uzgodnień oraz konsultacji. Brak przyjęcia uchwały oznacza zakończenie tej konkretnej procedury i pozostawienie w mocy dotychczasowych zapisów planistycznych z 2016 r.
Co oznacza brak uchwalenia zmian?
Nieuchwalenie zmian części Studium oznacza, że proponowane nowe kierunki rozwoju tego obszaru nie zostaną wprowadzone. W praktyce nadal obowiązywać będą zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2016 roku. Oznacza to utrzymanie możliwości realizacji funkcji przewidzianych w obecnym planie – przede wszystkim usług, obiektów handlowych oraz innych inwestycji komercyjnych zgodnych z obowiązującymi zapisami. Jednocześnie gmina nie zyska nowych narzędzi pozwalających negocjować z inwestorami szerszy zakres inwestycji publicznych.
Czy zmiana Studium oznaczałaby zgodę na budowę bloków?
Jednym z najczęściej powtarzanych argumentów w dyskusji publicznej było stwierdzenie, że zmiana Studium oznacza natychmiastową zgodę na budowę bloków i zabetonowanie Jabłonny. To nieprawda. Studium nie jest pozwoleniem na budowę i nie przesądza o ostatecznym kształcie zabudowy. Jest dokumentem określającym kierunki rozwoju przestrzennego oraz maksymalne jego parametry. Dopiero kolejne etapy – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Zintegrowany Plan Inwestycyjny – określają szczegółowe rozwiązania, takie jak wysokość zabudowy, układ dróg, ilość zieleni, place zabaw, parkingi czy przestrzenie publiczne. Każdy z tych etapów wymagałby kolejnych decyzji Rady Gminy Jabłonna.
Nowi mieszkańcy to nie tylko nowe budynki
W debacie publicznej dużo emocji wzbudzała możliwość powstania zabudowy wielorodzinnej. Tymczasem równie ważna jest odpowiedź na pytanie: jaka będzie Jabłonna za 10–15 lat i czyja ona będzie? Założeniem
zmian nie było wyłącznie stworzenie nowych terenów mieszkaniowych. Projekt zakładał również wyznaczenie terenów zieleni, przestrzeni rekreacyjnych, placów zabaw oraz rezerw terenów pod usługi publiczne
i oświatę. Dziś brakuje nam miejsca, które rzeczywiście byłoby lokalnym centrum – przestrzeni, gdzie można spotkać się z innymi mieszkańcami, odpocząć, pójść na kawę, spędzić czas z rodziną, skorzystać z usług czy załatwić sprawy urzędowe. Przygotowana zmiana części Studium dawała możliwość stworzenia właśnie takiej przestrzeni – z terenami zielonymi, placami, miejscami rekreacji, usługami, gastronomią, przestrzeniami do spotkań a nawet nowym urzędem przy powstającej estakadzie drogi wojewódzkiej. Chodziło o stworzenie miejsca, w którym życie mieszkańców toczyłoby się przez cały dzień, a nie kolejnego
kompleksu służącego wyłącznie zakupom. Szacowano, że w perspektywie 10 lat mogłoby powstać około 1000 mieszkań. Nowi mieszkańcy oznaczają również dodatkowe wpływy do budżetu gminy. Przy stopniowym zasiedlaniu nowych mieszkań wpływy z PIT mogłyby w przyszłości osiągnąć około 20 mln zł rocznie. Dodatkowo zabudowa wielorodzinna oznaczałaby około 2 mln zł rocznie z podatku od nieruchomości. Dla porównania obecne przeznaczenie usługowe tego terenu szacowane jest tylko na ok. 500 tys. zł wpływów z podatku od nieruchomości rocznie.
Skąd kwota 20 mln zł?
Wyliczenia oparto na danych za 2025 rok. Średni udział gminy w podatku PIT wynosił ok. 5000 zł rocznie na jednego mieszkańca. 1000 mieszkań to ok. 4000 mieszkańców.
4000 mieszkańców x 5000 zł = 20 000 0000 zł
Około 100 mln zł od inwestorów na inwestycje?
Jednym z najważniejszych elementów proponowanych zmian było powiązanie przyszłych inwestycji z realizacją infrastruktury publicznej. Szacowano, że wartość inwestycji infrastrukturalnych, które mogłyby
zostać zrealizowane przez inwestorów, wyniosłaby około 100 mln zł.
Środki te przeznaczone byłyby m.in. na:
■ około 50 mln zł na rozwój infrastruktury oświatowej,
■ około 20 mln zł na budowę bezpośredniego rurociągu do oczyszczalni „Czajka”,
■ około 30 mln zł na przebudowę istniejących układów dróg, budowę rond i poprawę infrastruktury komunikacyjnej.
Inwestycje te mogły zostać zrealizowane bez konieczności finansowania ich wyłącznie z budżetu gminy.
Co dalej?
Brak podjęcia przez Radnych uchwały o zmianie Studium oznacza stagnację i brak zmian. Nie oznacza to, że teren pozostanie niezagospodarowany. Nadal możliwa jest realizacja inwestycji zgodnych z obecnym
planem miejscowym. Oznacza jednak, że gmina nie wykorzystała przygotowanej możliwości zmiany kierunku rozwoju tego obszaru i powiązania przyszłej inwestycji z szerokim pakietem korzyści dla mieszkańców –
w zakresie infrastruktury, edukacji, komunikacji i przestrzeni publicznych. Dlatego tak ważne jest, aby mieszkańcy znali fakty i rozumieli, jakie konsekwencje niosą decyzje podejmowane dziś przez reprezentujących ich radnych dla przyszłości Jabłonny. Nieuchwalenie zmian Studium nie było wynikiem braku możliwości proceduralnych, lecz konsekwencją decyzji podjętej podczas głosowania Rady Gminy Jabłonna 29 czerwca 2026 roku, kiedy projekt uchwały nie uzyskał wymaganej większości głosów.
Jak głosowali Radni Gminy Jabłonna?
.jpg)